Licencia de obra mayor: requisitos, plazos y precio

Cada ayuntamiento lo define en sus ordenanzas, pero la idea es la misma en toda España: es obra mayor la que necesita proyecto técnico. Construir un edificio nuevo, ampliarlo, cambiar su estructura o su fachada, o cambiar el uso de un local a vivienda. Las reformas que no tocan estructura ni fachada suelen ir con licencia de obra menor o con declaración responsable, que es más rápida.

Hay dos pagos al ayuntamiento. La tasa por la licencia, que fija cada ordenanza. Y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO): lo fija cada ayuntamiento en su ordenanza y no puede pasar del 4 % del coste de ejecución material de la obra (artículo 102 de la Ley de Haciendas Locales). Ese coste no incluye el IVA, las tasas, los honorarios ni el beneficio de la constructora. Se devenga al empezar la obra.

En una casa con un presupuesto de ejecución material de 200.000 €, un ICIO del 4 % son 8.000 €; si tu ayuntamiento aplica menos, menos. Es un dinero que conviene tener previsto desde el principio.

Depende del ayuntamiento y de su carga de trabajo: hay municipios que resuelven en semanas y ciudades donde una licencia de vivienda lleva varios meses. Lo que más la retrasa son los requerimientos para corregir el proyecto, así que un proyecto completo desde el principio ahorra tiempo.

El ayuntamiento puede parar la obra, multar y, si lo construido no se puede legalizar, ordenar la demolición. Además, lo que no tiene licencia no se puede declarar en la escritura de obra nueva con normalidad, y eso complica venderlo o hipotecarlo.

Información general, revisada en octubre de 2026. Cada ayuntamiento y cada comunidad autónoma tiene sus normas: confírmalo con tu arquitecto o con el ayuntamiento antes de decidir.