Pasos para construir una casa desde cero en un terreno

Los pasos, en orden

1
Comprobar la parcela
Que sea suelo urbano o urbanizable con planeamiento aprobado, y cuánto se puede construir en ella.
2
Elegir arquitecto
Hace el proyecto básico, con el que se pide la licencia, y el de ejecución, con el que se construye.
3
Estudio geotécnico
Dice cómo es el terreno y cómo tiene que ser la cimentación.
4
Pedir presupuestos
Con el proyecto de ejecución, a varias constructoras, y firmar el contrato de obra.
5
Licencia de obra mayor
El ayuntamiento revisa el proyecto y la concede; se paga el ICIO y la tasa.
6
Seguro decenal
Si es obligatorio en tu caso, antes de empezar o según lo pida la aseguradora.
7
La obra
Con dirección del arquitecto y del arquitecto técnico, y pagos por certificaciones.
8
Final de obra
Certificado final de obra, boletines y certificado de eficiencia energética.
9
Primera ocupación
Licencia, declaración responsable o cédula de habitabilidad, según tu comunidad.
10
Escritura e inscripción
Declaración de obra nueva ante notario, Registro de la Propiedad y Catastro.

1. La parcela: lo que hay que mirar antes de comprarla

Lo primero es la clasificación del suelo. En suelo urbano, con calle, agua, luz y alcantarillado, se puede construir con licencia. En suelo rústico la regla general es la contraria (qué se puede hacer en suelo rústico). Pide en el ayuntamiento la cédula urbanística o el informe de la parcela: dice la edificabilidad, la altura, las plantas, la ocupación y los retranqueos que te aplican.

2. El arquitecto y el proyecto

Para una vivienda, el proyecto lo tiene que firmar un arquitecto (cuándo hace falta y cuánto cobra). Primero hace el proyecto básico, que define la casa y sirve para pedir la licencia, y después el de ejecución, con los planos de detalle y las mediciones que necesita la constructora para dar precio.

3. Constructora, licencia y seguro

Con el proyecto de ejecución pide presupuesto a varias empresas y compáralos partida a partida (cómo elegir una constructora). Firma un contrato de obra con precio, plazo y forma de pago. La licencia de obra mayor tiene que estar concedida antes de empezar, y el seguro decenal contratado si te toca.

4. La obra y el final

Durante la obra, el arquitecto y el arquitecto técnico dirigen y controlan, y la constructora cobra por certificaciones de lo hecho. Al terminar firman el certificado final de obra, y con él se pide la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad, que es lo que permite dar de alta la luz y el agua definitivas. Por último, la escritura de obra nueva deja la casa inscrita.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se tarda en construir una casa desde cero?

Entre proyecto, licencia y obra, lo normal es contar con más de un año. La licencia es lo que más varía: depende del ayuntamiento.

¿Puedo empezar la obra sin licencia?

No. Construir sin licencia expone a multas y a la orden de demoler, y la casa no se podrá inscribir.

¿Qué cuesta más, el proyecto o la obra?

La obra, con diferencia. Tienes las cifras en [cuánto cuesta construir una casa](/cuanto-cuesta-construir-una-casa).

Antes de decidir

Información general, revisada en octubre de 2026. Cada ayuntamiento y cada comunidad autónoma tiene sus normas: confírmalo con tu arquitecto o con el ayuntamiento antes de decidir.

Pide presupuesto para tu casa

Te llamamos en el día laborable y te pasamos hasta 3 presupuestos de constructoras que trabajan en tu provincia. No pagas nada por pedirlos.